以前房屋租赁主要向地税部门缴纳营业税,对于个人住房租赁,国家和地方先后出台过一些税收优惠政策。今年5月1日起营改增试点全面推开,个人房屋租赁也相应改为缴纳增值税。个人租房该如何缴税?原有的税收优惠政策能否继续执行?这成为社会关注的焦点。国务院办公厅此次印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,将营改增前的营业税优惠政策,延续到了营改增后的增值税中,让租房者继续享受应有的税收优惠,并对具体规定进一步细化,给租房市场吃了一颗“定心丸”。
此次发布的《意见》专门提出,发展住房租赁企业,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。同时,对房地产中介机构提供住房租赁经纪服务,适用6%的增值税税率,这在所有增值税税率中属于较低的档位,显示了国家鼓励中介机构发展的政策意图。而根据营改增的实施方案,房地产中介中的小规模纳税人,税率则可以从征营业税时的5%直接降为3%的增值税征收率,减税幅度达40%。
租房市场现状 实际缴纳税费的比例不到10%
尽管新政策给出了比较大的税收优惠,但目前个人房屋租赁市场的实际状况,使税收优惠政策很难影响到租房市场和租金水平。
实际上我接触的房东一般很少关心交税的事,租客倒是偶尔会问起来,我们也就是帮着提供一下房东的复印件之类,真正交税都是个别有特定需要的租客自己去交。房东提出的报价都是净收入,不包含任何税费,虽然中介提供的格式合同里也会规定谁缴纳税费,但终是否缴税,主要看租客的需求,房东并不会主动去缴税。电话了一些房屋中介,谈到租房缴税问题时,中介一致的说法都是他们和房主只配合提供缴税的相关资料,税费还是需要租房者自己缴纳。
“这也公平合理,因为需要开发票的人很少,如果提前把税费加到租金里,算起来很麻烦,而且如果房主不配合缴纳,会影响你开票,不如你自己去缴税,里外里也是一笔账。”一位中介业务员告诉我们。
一些提供房屋直接租赁业务的中介平台,也都采取了税费由租户自理的方式。在网上租房平台自如网,记者业务人员:“租房能否提供发票?”业务人员表示,目前需要发票的租客很少见,如果要开票,他们会提供房屋的相关信息,由租户自己去当地街道办或地税局开具发票,具体开多少钱也由租客根据自己需要决定,至于以后能不能由平台直接提供发票,还要看新政策实施后的具体规定。
根据一份调查显示,目前在所有租房者中,实际缴纳税费的比例不到10%,这部分人主要是出于提取公积金、子女入学、报销房租等必须取得发票的原因。而我国目前租房市场还是以个人私下交易和现金交易为主,很少执行租房备案的程序,税务部门无法对每一笔租房业务进行核实,租房交税的政策也就难以严格执行。
租房支出有望抵个税
“这次出台税收优惠政策力度很大,但因为租房市场的实际状况,更多降低的是名义税负,实际税负减少并不明显,未来还需要更深入的税制改革,真正把租房市场该收的税收上来,该减免的税减下去。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为,此次租房税收新政的出台,体现出通过税收政策调节来促进房地产健康发展的政策意图。
国办印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。
张斌认为,建立分类与综合相结合的个人所得税制度,是我国未来个税改革的目标,房屋贷款利息支出、房租支出等都可能作为合理的个人支出纳入个税的税前抵扣范围,在进一步减轻租房者压力的同时,也让个税制度更加公平合理。
“建立有效的房租抵扣个税制度,还能提高租房者自觉纳税的积极性,让租房市场更加规范。”张大伟认为,在租金抵扣个税的条件下,租房者取得相应租房发票才能实现自己的个税减免,这会促使更多的房屋租赁交易走正规的备案手续,有利于加强对租赁市场的监管。
服务中心_重庆服务网_,电话:023-86806068